του Νίκου Ροσάνογλου

Με «όχημα» γραφεία-φαντάσματα, ενοικιάζονται πολυτελείς κατοικίες και διακινούνται τεράστια ποσά

Μπορεί τα διαβόητα «κορωνοπάρτι» που διοργανώνονται στις πολυτελείς βίλες των νησιών των Κυκλάδων, και δη της Μυκόνου, να έχουν μονοπωλήσει τη δημοσιότητα τις τελευταίες εβδομάδες, ωστόσο μαζί με αυτά διεξάγεται κι ένα άλλο «πάρτι», αυτή τη φορά φοροδιαφυγής. Με δεδομένα τα τεράστια ποσά που διακινούνται κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, αλλά και τους πολύ υψηλούς φορολογικούς συντελεστές για εισοδήματα από ενοίκια, ο «πειρασμός» είναι μεγάλος για τους επιτήδειους που δραστηριοποιούνται στην τουριστική βιομηχανία εκμεταλλευόμενοι βίλες.

Πρόκειται για έναν τομέα όπου σχετικές εκτιμήσεις τουριστικών φορέων κάνουν λόγο για αδήλωτα εισοδήματα που ενδέχεται να ξεπερνούν ακόμα και το 1 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση πανελλαδικά.

Οπως αναφέρει χαρακτηριστικά έμπειρος επαγγελματίας της αγοράς ακινήτων, «για παράδειγμα, στη Μύκονο θα βρείτε μέχρι και σερβιτόρους να νοικιάζουν πολυτελή ακίνητα σε ξένους. Ανθρωποι που δουλεύουν σε γνωστά μαγαζιά του νησιού κι έχουν τις κατάλληλες γνωριμίες με πελάτες, αναλαμβάνουν να τους βρουν σπίτι, φυσικά με το αζημίωτο. Λειτουργούν ουσιαστικά ως μεσάζοντες και συνεργάζονται κατά κανόνα με εταιρείες διαχείρισης πολυτελών βιλών, εισπράττοντας παχυλές προμήθειες». Τέτοιες πρακτικές είναι συνηθισμένες σε προορισμούς που προσελκύουν ανθρώπους υψηλών εισοδημάτων από το εξωτερικό, οι οποίοι αναζητούν πολυτελή διαμονή και εξυπηρέτηση υψηλών προδιαγραφών.

Το ζήτημα είναι ότι, όπως απέδειξε η πρόσφατη περίπτωση φοροδιαφυγής στη Μύκονο, το «κουβάρι» της οποίας ακόμα ξετυλίγεται από την ΑΑΔΕ, είναι και πολύ εύκολο να διακινηθεί «μαύρο» χρήμα. Στην περίπτωση των βιλών της Μυκόνου, το μόνο που χρειάζεται, όπως φάνηκε, είναι να δημιουργηθεί ένα γραφείο-φάντασμα, π.χ. μια ΙΚΕ (ιδιωτική κεφαλαιουχική εταιρεία), ή ακόμα και μια ατομική επιχείρηση, που θα κλείσει σε λίγες εβδομάδες, μόλις λήξει η τουριστική σεζόν, μέσω της οποίας θα διακινηθούν τα σχετικά ποσά. Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ εντόπισαν τέτοια γραφεία-έδρες σε διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας αλλά και των νοτίων προαστίων, που τηρούσαν υποκαταστήματα στη Μύκονο, μέσω των οποίων εκμεταλλεύονταν πολυτελείς βίλες, εκμισθώνοντάς τες έναντι αδράς αμοιβής σε ξένους ενοικιαστές.

Τα ποσά που εισπράττονται για τα ενοίκια δεν δηλώνονται ή δηλώνονται σε ένα μικρό ποσοστό. Στην περίπτωση του ελέγχου που έγινε από την ΑΑΔΕ διαπιστώθηκαν ενοικιάσεις βιλών ακόμα και προς 18.000 ευρώ/ημέρα, χωρίς όμως να έχουν εκδοθεί οι σχετικές αποδείξεις. Ηδη από τους πρώτους ελέγχους έχουν διαπιστωθεί μη δηλωθέντα έσοδα που προσεγγίζουν το 1 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι θα προκύψουν κι άλλα στοιχεία από την ελεγκτική διαδικασία, ώστε να φανεί τι έχει και τι δεν έχει δηλωθεί, όπως επίσης και η διαδρομή του χρήματος.

Οπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, κατά κανόνα όσοι εμπλέκονται σε τέτοιες υποθέσεις φροντίζουν οι καταθέσεις των σχετικών ποσών να γίνονται σε ξένες τράπεζες, ώστε να είναι πιο δύσκολος ο εντοπισμός τους. Μάλιστα, αρκετές από τις εταιρείες διαχείρισης τέτοιων ακινήτων δεν έχουν καν την έδρα τους στην Ελλάδα, αλλά στο εξωτερικό, π.χ. στην Κύπρο ή σε κάποια χώρα των Βαλκανίων, όπως η Βουλγαρία, τηρώντας και τον αντίστοιχο τραπεζικό λογαριασμό. Συνήθως δε η φοροδιαφυγή γίνεται με τη συναίνεση ή ακόμα και την παρότρυνση του ιδιοκτήτη, με τις δύο πλευρές, δηλαδή την εταιρεία διαχείρισης και τον κάτοχο του ακινήτου, να καρπώνονται το προϊόν της φοροδιαφυγής. Με την κατάθεση από τον ενοικιαστή του σχετικού ποσού σε τράπεζα του εξωτερικού είναι ευκολότερη η αποφυγή κάθε ελέγχου και ταυτόχρονα η μη δήλωση των σχετικών εισοδημάτων, καθιστώντας τη σχετική δραστηριότητα πρακτικά αφορολόγητη.

Μέχρι και 12.000 ευρώ την ημέρα για τη διαμονή σε μια εξοχική έπαυλη

Η δραστηριότητα εκμετάλλευσης πολυτελών εξοχικών και βιλών γίνεται κατά κανόνα μέσω εταιρειών διαχείρισης ακινήτων και όχι από μεσιτικά γραφεία. Πρόκειται για μια αγορά στην οποία οι προμήθειες κινούνται πέριξ του 10%-15%. Επίσης, όσοι ασχολούνται με αυτή την αγορά όχι μόνο φροντίζουν να βρίσκουν μισθωτές, αλλά απασχολούν και ανθρώπους επιφορτισμένους με την κάλυψη των αναγκών των φιλοξενουμένων και ασφαλώς και με την παροχή υπηρεσιών. «Ανάλογα με το ύψος του ενοικίου μπορεί να προσφέρεται ακόμα και μάγειρας στη διάθεση των ενοικιαστών. Συνήθως τέτοιες παροχές συναντούμε σε ενοίκια από 4.000 ευρώ/ημέρα και πάνω», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Ρεβύθης & Συνεργάτες και μέλος του Δ.Σ. της ΟΜΑΣΕ (Ομοσπονδία Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος). Σύμφωνα με τον ίδιο, τα γραφεία αυτά συνήθως εδρεύουν εκτός Ελλάδας. Νοικιάζουν τις βίλες από τους ιδιοκτήτες έναντι ενός ποσού και στη συνέχεια τις υπενοικιάζουν σε εύπορους επισκέπτες, είτε Ελληνες είτε ξένους.Πάντως, το οικονομικό όφελος που αποκομίζουν από την εκμετάλλευση τέτοιων ακινήτων είναι πολύ σημαντικό, δεδομένων των πολύ υψηλών εσόδων. Τα ποσά που διακινούνται μπορεί να ξεκινούν από 500 ευρώ/ημέρα και να αγγίζουν ακόμα και 12.000 ευρώ/ημέρα για ένα σπίτι με πισίνα, οκτώ υπνοδωμάτια, ιδιωτικότητα και πολλές υπηρεσίες, όπως προσωπικός μάγειρας, μασάζ κ.τ.λ.Δεδομένης της πολύ υψηλής φορολόγησης τέτοιου ύψους εισοδημάτων από ενοίκια, το κίνητρο για φοροδιαφυγή είναι αντίστοιχα υψηλό. Υπενθυμίζεται ότι για τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα (αφαιρώντας δηλαδή τις δαπάνες που εκπίπτουν) επιβάλλεται αυτοτελής φόρος που εκκινεί από το 15% για εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ, αυξάνεται σε 35% για το τμήμα των εισοδημάτων από 12.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ, και για ποσά πέραν του ποσού αυτού ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 45%. Παράλληλα, εφόσον ξεπερνιέται το όριο των 12.000 ευρώ ετησίως, ο φορολογούμενος υπόκειται και σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης.

Ουσιαστικά, δηλαδή, η εκμετάλλευση ακινήτων τέτοιου βεληνεκούς μεταφράζεται και σε πολύ υψηλό φόρο, της τάξεως του 45% για το τμήμα των εσόδων που ξεπερνά τις 35.000 ευρώ. Ετσι, εφόσον ένα ακίνητο αποφέρει π.χ. 250.000 ευρώ εσόδων από ενοίκια σε μία σεζόν, ποσό 215.000 ευρώ θα υπόκειται σε φόρο 45%, δηλαδή συνολικά 96.750 ευρώ θα πρέπει να πληρωθούν στην εφορία. Για τα έσοδα μέχρι τα 35.000 ευρώ, ο φόρος ανέρχεται σε 9.850 ευρώ. Αρα, ο συνολικός φόρος ή τα έσοδα που χάνει το κράτος σε περίπτωση μη δήλωσης αυτών των ποσών διαμορφώνεται σε 106.600 ευρώ!

Οι «πρωταθλητές» και τα νησιά που θέλουν να γίνουν Μύκονος στη θέση της Μυκόνου

Η επιστροφή των ξένων επισκεπτών σε πολύ υψηλότερους αριθμούς έναντι του 2020 έχει αναζωπυρώσει και τη δραστηριότητα της εκμίσθωσης πολυτελών βιλών σε διάφορες περιοχές της χώρας. «Μέχρι σήμερα διαψεύδονται οι αρχικές αρνητικές εκτιμήσεις για την πορεία του τουρισμού και η εικόνα που έχουμε δείχνει βελτίωση σε καθημερινή βάση. Οι πληρότητες αγγίζουν το 80%-90% σε πολλές περιοχές της χώρας ή ακόμα και το 100% για τον Αύγουστο», σημειώνει στην «Κ» ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, επικεφαλής του γραφείου Ρεβύθης & Συνεργάτες.

Σύμφωνα με τον ίδιο, με βάση την εικόνα που υπάρχει σήμερα και εφόσον δεν μεσολαβήσει κάποια απρόοπτη εξέλιξη, στη Μύκονο αναμένονται έσοδα που αντιστοιχούν στο 80% εκείνων του 2019, ενώ στο σύνολο της χώρας η εκτίμηση είναι για έσοδα της τάξεως του 60%-65% των αντίστοιχων του 2019. Αυτό γιατί καταγράφεται και πολύ σημαντικός όγκος κρατήσεων για τον Σεπτέμβριο. «Η πανδημία έχει ευνοήσει τις αυτοτελείς κατοικίες υψηλών επιφανειών, καθώς προσφέρουν τη δυνατότητα για ελαχιστοποίηση των επαφών των ενοίκων/επισκεπτών και την αποφυγή συνωστισμού. Παράλληλα προσφέρουν την απαιτούμενη ιδιωτικότητα που ζητούν πολλοί ξένοι επισκέπτες, που ενδεχομένως να είναι μέλη του διεθνούς τζετ σετ», σημειώνει ο κ. Ρεβύθης.

Μάλιστα, κατά τον ίδιο, φέτος έχουν εισέλθει και νέα νησιά στην αγορά της ενοικίασης πολυτελών βιλών. «Βλέπουμε πολλούς Ελληνες ιδιοκτήτες, των οποίων τα εισοδήματα έχουν πληγεί λόγω της πανδημίας, να επιλέγουν να νοικιάσουν τα εξοχικά τους το φετινό καλοκαίρι, αντί να μεταβούν οι ίδιοι για τις διακοπές τους. Στόχος είναι να αναπληρώσουν μέρος των χαμένων τους εισοδημάτων. Ετσι έχουν γίνει αρκετές μισθώσεις εξοχικών βιλών σε νησιά όπως η Ανδρος, η Τήνος και η Τζια, κάτι που δεν συνέβαινε στον ίδιο βαθμό τα προηγούμενα χρόνια», αναφέρει ο κ. Ρεβύθης. Οι άνθρωποι που τα νοικιάζουν είναι π.χ. έμποροι, επιχειρηματίες ή και ελεύθεροι επαγγελματίες, των οποίων τα έσοδα επλήγησαν τον περασμένο χειμώνα λόγω των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας και του κλεισίματος της αγοράς για αρκετές εβδομάδες.

Κάτι ανάλογο είχε παρατηρηθεί και κατά το πρώτο μισό της δεκαετίας του 2010, όταν η οικονομική κρίση είχε πλήξει τα εισοδήματα σχεδόν όλων των νοικοκυριών. Τότε παρατηρήθηκε για πρώτη φορά η διάθεση πολλών αυτοτελών κατοικιών και βιλών, κυρίως στους πιο δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Ωστόσο, η αγορά αυτή «απογειώθηκε» πραγματικά από το 2015 και μετά, χάρη στην απήχηση των ψηφιακών πλατφορμών (π.χ. Airbnb, Booking) που έφεραν πιο κοντά τους ξένους επισκέπτες με την ελληνική αγορά και ενίσχυσαν σημαντικά τις ροές ξένων επισκεπτών.

Σήμερα, οι «πρωταθλητές» της ενοικίασης πολυτελών βιλών είναι η Μύκονος, η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Λευκάδα, η Πάρος, η Νάξος, το Πόρτο Χέλι, η Χαλκιδική και τα παραλιακά τμήματα της Αττικής, κυρίως δε η Αθηναϊκή Ριβιέρα, που εκτείνεται από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο. Οι ενοικιάσεις γίνονται συνήθως με την εβδομάδα, με το κόστος να αγγίζει ακόμα και τις 80.000 ευρώ για διαμονή επτά ημερών και ένα ολοκληρωμένο πακέτο παροχών/υπηρεσιών. Στη Μύκονο, οι ενοικιαστές τέτοιων ακινήτων προέρχονται απ’ όλο τον κόσμο, ιδίως όμως από χώρες της Μέσης Ανατολής. Στην Κρήτη παρατηρούνται πολλές ενοικιάσεις από Βρετανούς, Γερμανούς και Ρώσους, ενώ στα νησιά του Ιονίου κυριαρχούν οι Βρετανοί, οι Ρώσοι και οι Ιταλοί.

Οι εταιρείες

Από 10 μέχρι και 30 βίλες μπορεί να εκμεταλλεύονται κατά τη διάρκεια της θερινής σεζόν οι εταιρείες διαχείρισης εξοχικών κατοικιών. Πρόκειται για μια λίαν επικερδή δραστηριότητα, καθώς οι σχετικές προμήθειες είναι πολύ υψηλότερες και ανέρχονται μέχρι και 15%, ή και ακόμα περισσότερο, ανάλογα με τη συμφωνία που έχει γίνει με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Τα μεγέθη

Τουλάχιστον 500 είναι οι πολυτελείς βίλες που νοικιάζονται έναντι αδράς αμοιβής στη Μύκονο. Ανάλογο μέγεθος θεωρείται πως έχει η αγορά και σε άλλες περιοχές της χώρας, όπως η Κέρκυρα, ενώ περί τις 1.000 πολυτελείς κατοικίες μισθώνονται κάθε χρόνο στην Κρήτη. Στη Χαλκιδική, ο σχετικός αριθμός υπολογίζεται σε 300.

Η ρύθμιση  

Η πρώτη ρύθμιση του κλάδου έγινε το 2013, όταν θεσμοθετήθηκε η έκδοση σήματος του ΕΟΤ για όλα τα ακίνητα που αποτελούν προϊόν τουριστικής εκμετάλλευσης και έχουν επιφάνεια μεγαλύτερη των 100 τ.μ. Τότε, εκτιμήσεις του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος έκαναν λόγο για απώλειες φορολογικών εσόδων ύψους 600 εκατ. ευρώ ετησίως.