«Φούσκα» στις τιμές των ακινήτων απειλεί Καναδά και Νέα Ζηλανδία

Καναδάς και ΝέαΖηλανδία είναι οι δύο οικονομίες που είναι περισσότερο ευάλωτες σε «φούσκα»στην αγορά ακινήτων, σύμφωνα με μελέτη του Bloomberg Economics. Αυστραλία,Νορβηγία, Σουηδία και Βρετανία εμφανίζουν επίσης σημαντικές αδυναμίες στηναγορά κατοικιών τους και μάλιστα σε μια εποχή κατά την οποία ο εμπορικόςπόλεμος και η επιβράδυνση της Κίνας ενισχύουν την απειλή ύφεσης στις ΗΠΑ καισημαντικής επιβράδυνσης της παγκόσμιας οικονομίας, ιδίως αν δεν υπάρξειαποκλιμάκωση του προστατευτισμού. Αντιθέτως, η ελληνική αγορά κατοικίαςβρίσκεται σε πολύ καλύτερη κατάσταση, καθώς κανένας από τους τέσσερις βασικούςδείκτες του Bloomberg Economics για την Ελλάδα δεν είναι κόκκινος.

Θέλοντας ναφτιάξει σύνολο δεικτών που να αναδεικνύουν την κατάσταση στην οποία βρίσκονταιοι βασικές αγορές κατοικίας στον κόσμο, ο οικονομολόγος Νιράζ Σαχ του Bloomberg Economics βασίστηκε σετέσσερα βασικά μέτρα: αναλογία τιμών προς ενοίκια, αναλογία τιμών προςεισόδημα, μεταβολή πραγματικών τιμών (όταν δηλαδή έχει υπολογιστεί και οπληθωρισμός) και στεγαστικά δάνεια ως ποσοστό του ΑΕΠ. Με βάση αυτά τα μέτρα, ηαγορά κατοικίας σε Καναδά και σε Νέα Ζηλανδία φαίνεται πως δεν είναι βιώσιμη καθώςαπό το 2015 και μετά οι τιμές αγοράς αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από τα ενοίκιακαι από τα εισοδήματα. Στον Καναδά η μέση τιμή κατοικίας έχει αυξηθεί από το2015 μέχρι σήμερα κατά 55,3% περισσότερο από το μέσο εισόδημα. Στην περίπτωσητης Νέας Ζηλανδίας η αύξηση ανέρχεται στο 56,8%. Η τιμή των κατοικιών έχειαυξηθεί κατά μέσον όρο κατά 24,1% στον Καναδά και κατά 21,9% στη Νέα Ζηλανδία.Γεγονός που σημαίνει ότι και στις δύο χώρες οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταιπολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα και συνεπώς οι δύο αυτές αγορές, οιδανειολήπτες και οι τράπεζες θα υποφέρουν σε περίπτωση σημαντικής διόρθωσης τωντιμών, που θα μπορούσε να πυροδοτήσει μια πιθανή επιβράδυνση της οικονομίαςτους. Σοβαρό πρόβλημα αντιμετωπίζουν ακόμη η Σουηδία, όπου η μέση τιμή κατοικίαςέχει αυξηθεί κατά 45,7% περισσότερο από το μέσο εισόδημα, η Αυστραλία όπου ηαύξηση φτάνει το 35,7%, το Βέλγιο με αύξηση 37,3% και η Βρετανία με αύξηση 25%.

Στο σύνολό της ηΕυρωζώνη παρουσιάζει σχετικά καλή εικόνα, καθώς η μέση τιμή κατοικίας έχειαυξηθεί κατά 8,6% ταχύτερα από το μέσο εισόδημα από το 2015 μέχρι σήμερα. Ηπραγματική τιμή των ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 9,3% το ίδιο διάστημα. Στηνπερίπτωση της Γερμανίας όπου παρατηρείται τα τελευταία χρόνια σημαντική αύξησητιμών στα μεγάλα αστικά κέντρα, το μοναδικό μέτρο του Bloomberg που εμφανίζεται κόκκινο είναι οι πραγματικές τιμές που έχουν αυξηθεί κατά19,7% την τελευταία τετραετία. Αυτό αντισταθμίζεται από το γεγονός ότι το μέσοεισόδημα στη Γερμανία έχει αυξηθεί την ίδια περίοδο κατά 6% περισσότερο από τημέση τιμή αγοράς κατοικίας. Αντιθέτως, στη Γαλλία οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά19,9% περισσότερο από τα εισοδήματα.

Στην Ελλάδα τομέσο εισόδημα έχει αυξηθεί κατά 10,8% περισσότερο από τη μέση τιμή από το 2015μέχρι σήμερα, ενώ η πραγματική τιμή των ακινήτων έχει αυξηθεί μόλις κατά 0,5%.Ορισμένες χώρες έχουν ήδη λάβει μέτρα περιορισμού των κινδύνων, με τον Καναδάνα φορολογεί την αγορά κατοικίας από ξένους και τη Νέα Ζηλανδία να έχειαπαγορεύσει σε ξένους υπηκόους να αγοράζουν κατοικίες ώστε να καταφέρει ναπεριορίσει την ταχεία άνοδο των τιμών, ιδίως σε πόλεις όπως το Οκλαντ. Σύμφωναμε το ΔΝΤ, για πάνω από τα δύο τρίτα των χρηματοπιστωτικών κρίσεων που έχουνσημειωθεί τα τελευταία πενήντα χρόνια είχε προηγηθεί εκρηκτική άνοδος και στησυνέχεια πτώση των τιμών κατοικιών. Ο λόγος που η αγορά κατοικίας επηρεάζειτόσο πολύ τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα είναι ότι μαζί με την οικοδομήαποτελεί πολύ σημαντικό κομμάτι μιας εθνικής οικονομίας, στην περίπτωση τηςΕυρωζώνης και των ΗΠΑ συνεισφέρουν το ένα έκτο του ετήσιου ΑΕΠ. Επιπλέον, ταστεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι τράπεζες αποτελούν μεγάλο μέρος τουενεργητικού τους.