Νέες μεταρρυθμίσεις στεγαστικών δανείων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στον Καναδά

Δημήτρης Βοχαΐτης - LJI Reporter
Στον απόηχο της συνεχιζόμενης στεγαστικής κρίσης στον Καναδά, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση την Τρίτη, 24 Σεπτεμβίου, παρουσίασε νέα μέτρα μεταρρυθμίσεων στεγαστικών δανείων με στόχο τη μείωση της οικονομικής πίεσης στους καναδούς ιδιοκτήτες κατοικιών αλλά και την διόρθωση της πτώσης της αγοράς κατοικιών.
Τα νέα μέτρα με τίτλο «Μεταρρύθμιση των στεγαστικών δανείων», σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών και δια στόματος της υπουργού Οικονομικών και αντιπροέδρου της κυβέρνησης, Chrystia Freeland, διασφαλίζουν ότι οι Καναδοί μπορούν να έχουν πρόσβαση σε χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων από τις 15 Δεκεμβρίου».

Συγκεκριμένα, τα νέα μέτρα ορίζουν:
i. Αύξηση του ανώτατου ορίου τιμής κατοικίας από $1 εκατομμύριο σε $1,5 εκατομμύριο για τα ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια.
ii. Διεύρυνση της επιλογής αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων μέχρι τα 30 χρόνια για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας ή/και διαμερισμάτων.
Σύμφωνα πάντα με το υπουργείο, αυτές οι αλλαγές διευρύνουν την πρόσβαση σε χαμηλότερες προκαταβολές και μεγαλύτερες περιόδους αποπληρωμής, καθιστώντας πιο προσιτή την είσοδο στην αγορά κατοικίας ιδιαιτέρως για τους νεότερους. Την ίδια στιγμή, βέβαια, αυξάνουν το συνολικό κόστος αποπληρωμής ενός δανείου για όσους επιλέξουν τις νέες ρυθμίσεις.
Χαρακτηριστικά η υπουργός τόνισε πως «Προχωράμε έχοντας ως στόχο να χτίσουμε περισσότερα σπίτια, πιο γρήγορα. Βοηθάμε να γίνει η ζωή πιο προσιτή. Και προωθούμε τον τύπο οικονομικής ανάπτυξης που θα εξασφαλίσει ότι κάθε γενιά Καναδών θα μπορέσει να φτάσει το πλήρες δυναμικό της. Τα κάνουμε όλα αυτά γιατί (πρέπει να υπάρχει) μία δίκαιη ευκαιρία να δημιουργήσουμε ζωή σε μία καλή μεσαία τάξη αφού (αυτή) ήταν πάντα η υπόσχεση του Καναδά».
Αυτές οι μεταρρυθμίσεις έρχονται σε μια κρίσιμη στιγμή κατά την οποία η αγορά της κατοικίας στον Καναδά συνεχίζει να επιδεινώνεται, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα όπως το Τορόντο.
Μαζί με τις νέες μεταρρυθμίσεις δημοσιεύθηκε και η συγκριτική μελέτη της BiLD (Building Industry and Land Development Association ) για το 2024 (2024 GTA Municipal Benchmarking Study) που καταγράφει τη δυναμική της αγοράς κατοικίας στην ευρύτερη περιοχή του Τορόντο, ρίχνοντας φως στις ρυθμίσεις και τις δημοτικές προκλήσεις που επηρεάζουν την κατασκευαστική ανάπτυξη κατοικιών.
Η BilD αντιπροσωπεύει περισσότερες από 1000 κατασκευαστικές εταιρείες στην ευρύτερη περιοχή του Τορόντο (GTA). Το πρώτο σημαντικό στοιχείο της έρευνας της είναι πως ο συνολικός αριθμός αιτήσεων που κατατέθηκαν το 2021 ήταν 2482 ενώ το 2023 ο αριθμός των αιτήσεων έπεσε στις 1125.
Σύμφωνα με τους ίδιοους, τα ευρήματα της έκθεσης «αντιπαρατίθενται» με τις ομοσπονδιακές μεταρρυθμίσεις των στεγαστικών δανείων αφού υπογραμμίζουν την πολύπλευρη φύση της στεγαστικής κρίσης στον Καναδά και υπογραμμίζουν τόσο τις βραχυπρόθεσμες όσο τις μακροπρόθεσμες διορθωτικές ρυθμίσεις που χρήζουν προσοχής.
Χαρακτηριστικά και όπως δήλωσε στο CBC o πρόεδρος της εταιρείας MOD Developments, Noorez Lalani, «Είναι σαν να βλέπεις την καταιγίδα να έρχεται. Το λέμε καιρό (το πρόβλημα). Θα γίνει πολύ χειρότερο».

Κυβερνητικές μεταρρυθμίσεις: Είναι μία προσωρινή ανακούφιση;
Οι μεταρρυθμίσεις των στεγαστικών δανείων της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, που πρόκειται να τεθούν σε ισχύ από τις 15 Δεκεμβρίου, στοχεύουν στην παροχή άμεσης ανακούφισης στους ιδιοκτήτες κατοικιών που αντιμετωπίζουν υψηλές πληρωμές στεγαστικών δανείων λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων. Κεντρικό στοιχείο αυτών των μεταρρυθμίσεων είναι τα μέτρα που θα διευρύνουν την πρόσβαση σε εκτεταμένες αποσβέσεις στεγαστικών δανείων και θα προσαρμόσουν το ανώτατο όριο για τα ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια. Η κίνηση αναμένεται να ωφελήσει τους ιδιοκτήτες κατοικιών μειώνοντας τις μηνιαίες πληρωμές, αλλά οι επικριτές υποστηρίζουν ότι δεν βοηθάει πολύ στην αντιμετώπιση της υποκείμενης κρίσης προσιτότητας.
Σύμφωνα με αυτές τις μεταρρυθμίσεις, το ανώτατο όριο της τιμής των ασφαλισμένων στεγαστικών δανείων θα αυξηθεί από 1 εκατομμύριο δολάρια σε 1,5 εκατομμύρια δολάρια, αντανακλώντας την πραγματικότητα των διογκωμένων τιμών κατοικιών σε ολόκληρο τον Καναδά, ιδιαίτερα σε πόλεις όπως το Τορόντο και το Βανκούβερ. Αυτή η προσαρμογή θα επιτρέψει σε περισσότερους Καναδούς να πληρούν τις προϋποθέσεις για ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια με προκαταβολές κάτω του 20%, διευκολύνοντας έτσι την είσοδό τους στην αγορά κατοικίας.

Η κυβέρνηση επίσης επέκτεινε την απόσβεση των στεγαστικών δανείων στα 30 χρόνια, καθιστώντας νέα μέτρα διαθέσιμα σε όλους τους αγοραστές πρώτης κατοικίας χωρίς να εξαιρούνται τα διαμερίσματα. Αυτή η κίνηση, φαινομενικά σχεδιασμένη για να μειώσει το μηνιαίο κόστος των στεγαστικών δανείων, παρουσιάστηκε ως μέτρο παροχής κινήτρων για την κατασκευή νέων κατοικιών. Σύμφωνα με την υπουργό Οικονομικών, αυτές οι μεταρρυθμίσεις είναι μία «Αναγκαία και επείγουσα απάντηση στις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι Καναδοί στη σημερινή αγορά κατοικίας».
Ωστόσο, κορυφαίοι οικονομικοί αναλυτές έχουν εκφράσει ανησυχίες για τις μακροπρόθεσμες επιπτώσεις αυτών των αλλαγών. Η TD Economics προειδοποιεί ότι ενώ η παράταση των περιόδων απόσβεσης μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές βραχυπρόθεσμα, θα μπορούσε να έχει ως αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες σπιτιού να πληρώνουν σημαντικά περισσότερους τόκους κατά τη διάρκεια της ζωής των στεγαστικών τους δανείων. Επιπλέον, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, αυτές οι μεταρρυθμίσεις θα μπορούσαν να διογκώσουν τη ζήτηση, διατηρώντας έτσι τις τιμές των κατοικιών υψηλές.
Πολιτικοί αναλυτές επαναλάβει τις ίδιες θέσεις τονίζοντας πως οι μεταρρυθμίσεις, αν και είναι πολιτικά σκόπιμες, αποτυγχάνουν να αντιμετωπίσουν τη βασική αιτία της έλλειψης οικονομικής δυνατότητας στέγασης: τη χρόνια ανεπαρκή προσφορά κατοικιών σε μεγάλες αστικές περιοχές. Αυτή, μάλιστα, η άποψη υποστηρίζεται από πολλά κόμματα της αντιπολίτευσης. Σύμφωνα με τον Pierre Poilievre, αρχηγό του Συντηρητικού Κόμματος, οι μεταρρυθμίσεις είναι «μια λύση Band-Aid» αφού η κυβέρνηση πρέπει να αντιμετωπίσει ζητήματα όπως οι υψηλοί φόροι και οι νομικές ρυθμίσεις που εμποδίζουν την ανάπτυξη της στέγασης.

Μελέτη της Ομάδας Altus: Έκθεση συγκριτικής αξιολόγησης της ευρύτερης περιοχής του Τορόντο
Η Μελέτη συγκριτικής αξιολόγησης των δήμων της ευρύτερης περιοχής του Τορόντο (GTA) δίνει μία μία ολοκληρωμένη εικόνων των δημοτικών κανονιστικών πλαισίων και των επιπτώσεών τους στην προσφορά κατοικιών στο GTA. Η μελέτη αξιολογεί την απόδοση των δήμων σε διάφορες βασικές μετρήσεις, συμπεριλαμβανομένων των χρόνων έγκρισης ανάπτυξης, του ρυθμιστικού κόστους και της ανταπόκρισης της προσφοράς κατοικιών.
Ένα από τα βασικά ευρήματα της μελέτης είναι ότι το GTA συνεχίζει να αντιμετωπίζει σημαντικές καθυστερήσεις στην έγκριση νέων οικιστικών αναπτύξεων. Η Altus αναφέρει ότι οι χρόνοι έγκρισης για νέα στεγαστικά έργα στην περιοχή είναι κατά μέσο όρο από 18 έως 24 μήνες, με ορισμένους δήμους να παρατηρούν καθυστερήσεις έως και 36 μήνες. Αυτές οι μακροχρόνιες διαδικασίες έγκρισης, σε συνδυασμό με υψηλές χρεώσεις ανάπτυξης και περιορισμούς χρήσης γης, θεωρούνται σημαντικά εμπόδια στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
Η μελέτη υπογραμμίζει επίσης την ανισότητα μεταξύ των δήμων όσον αφορά τη ρυθμιστική αποτελεσματικότητα. Ενώ κάποιοι δήμοι, όπως το Toronto και η Mississauga, έχουν κάνει σταδιακές βελτιώσεις όσον αφορά τη μείωση των χρόνων έγκρισης, προαστιακές περιοχές όπως το Vaughn και το Bramton συνεχίζουν να αγωνίζονται με δυσκίνητες γραφειοκρατικές διαδικασίες. Αυτή η καθυστέρηση συμβάλλει σε υψηλότερο κόστος για τους κατασκευαστές, ένα πρόβλημα το οποίο στο τέλος μετακυλίεται στους αγοραστές κατοικιών με τη μορφή αυξημένων τιμών.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου Altus, Peter Norman, σημείωσε ότι «χωρίς σημαντικές μεταρρυθμίσεις στους δήμους, ιδιαίτερα γύρω από τον εξορθολογισμό των εγκρίσεων ανάπτυξης, το GTA θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει ελλείψεις κατοικιών (και το φαινόμενο αυτό) θα ανεβάζει τις τιμές». Η μελέτη καλεί τους δήμους να υιοθετήσουν πιο τυποποιημένες και διαφανείς διαδικασίες, να μειώσουν το ρυθμιστικό κόστος και να εργαστούν σε συνεργασία με την επαρχιακή κυβέρνηση για την παροχή κινήτρων για ταχύτερες εγκρίσεις για νέα στεγαστικά έργα.

‍
Πολιτικές και Οικονομικές Αντιδράσεις
Οι αντιδράσεις στη μελέτη του Ομίλου Altus ήταν άμεσες. Η Canadian Home Builders' Association (CHBA) εξέδωσε δήλωση μετά τη δημοσίευση της έκθεσης, τονίζοντας ότι «οι δημοτικές κυβερνήσεις πρέπει να εντείνουν και να αντιμετωπίσουν τα σημεία συμφόρησης έγκρισης που ακρωτηριάζουν την αγορά κατοικίας». Η CHBA έχει υποστηρίξει εδώ και καιρό ότι οι γραφειοκρατικές καθυστερήσεις είναι ο βασικός μοχλός αδυναμίας για την προσιτότητα στην αγορά κατοικίας του GTA.
Πολιτικά, τα ευρήματα έχουν προκαλέσει εκκλήσεις για μεγαλύτερη συνεργασία μεταξύ των δημοτικών και των επαρχιακών κυβερνήσεων. Ο έπαρχος του Οντάριο, Doug Ford, ο οποίος έχει δώσει προτεραιότητα στην οικονομική προσιτή στέγαση ως βασικό ζήτημα στη διακυβέρνησή του, αναφέρθηκε στην μελέτη ως απόδειξη της ανάγκης για ευρύτερες μεταρρυθμίσεις. Μεταξύ άλλων σε συνέντευξη τύπου δήλωσε πως «Χρειαζόμαστε όλα τα επίπεδα της κυβέρνησης να συνεργαστούν για να μειώσουν τη γραφειοκρατία και να μπουν τα φτυάρια στο έδαφος γρηγορότερα. Η έκθεση Altus δείχνει ότι έχουμε ακόμη πολύ δρόμο μπροστά μας για να κάνουμε τη στέγαση πιο προσιτή για όλους τους κατοίκους του Οντάριο».
Ωστόσο, οι επικριτές της κυβέρνησης Ford υποστηρίζουν ότι οι πολιτικές της επαρχίας -όπως οι αμφιλεγόμενες αλλαγές ζωνών- έχουν κάνει ελάχιστα για να βελτιώσουν την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών. Η πρώην αργηγός του NDP Οντάριο και δήμαρχος του Hamilton, Andrea Horwath, είχε ξεκαθαρίσει πως οι πολιτικές του έπαρχου δεν είναι η λύση αφού χρειάζεται έξυπνος αστικός σχεδιασμός και επενδύσεις για οικονομικά προσιτή στέγαση χωρίς να επιτρέπεται η επιτάχυνση των εγκρίσεων για πολυτελείς κατοικίες.

Εν τω μεταξύ, οικονομικοί αναλυτές τόνισαν τη σημασία της ευθυγράμμισης των μεταρρυθμίσεων των ομοσπονδιακών στεγαστικών δανείων με ευρύτερες πρωτοβουλίες για την παροχή κατοικίας. Ο οικονομολόγος της BMO, Robert Kavcic, σημείωσε ότι «οι μεταρρυθμίσεις στα στεγαστικά δάνεια της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, αν και είναι χρήσιμες για τους σημερινούς ιδιοκτήτες κατοικιών, θα μπορούσαν να έχουν την ακούσια συνέπεια της διόγκωσης της ζήτησης σε μια ήδη σφιγμένη αγορά. Τα ευρήματα της Altus καθιστούν σαφές ότι η προσφορά είναι το πραγματικό ζήτημα, ιδιαίτερα σε πόλεις όπως το Τορόντο».
Η αγορά κατοικίας στον Καναδά, και ιδιαίτερα στην ευρύτερη περιοχή του Τορόντο, παραμένει μια πολύπλευρη πρόκληση. Η αλληλεπίδραση μεταξύ κυβερνητικών πολιτικών, των δυνάμεων της αγοράς και της ρυθμιστικής αναποτελεσματικότητας απαιτεί συνεχή προσοχή από όλα τα επίπεδα διακυβέρνησης. Το ερώτημα παραμένει εάν οι μεταρρυθμίσεις που εισήχθησαν μπορούν να δώσουν μια βιώσιμη λύση ή εάν αποτελούν απλώς μια βραχυπρόθεσμη λύση σε ένα πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα.
Βέβαια, το σημαντικότερο πρόβλημα του όλου προβλήματος δεν έχει αναφερθεί από κανέναν. Και το όνομα αυτού είναι: Κερδοσκόποι.

‍