Τολμηρότερες μεταρρυθμίσεις στεγαστικών δανείων

Δημήτρης Βοχαΐτης - LJI Reporter
Σε μια κρίσιμη προσπάθεια να αντιμετωπίσει την αυξανόμενη στεγαστική κρίση, η καναδική κυβέρνηση ανακοίνωσε τη μεγαλύτερη σειρά μεταρρυθμίσεων στα στεγαστικά δάνεια των τελευταίων δεκαετιών. Οι μεταρρυθμίσεις αυτές στοχεύουν στην αύξηση της προσβασιμότητας στην αγορά κατοικίας για νέους Καναδούς, με ιδιαίτερη έμφαση στους ανθρώπους που θέλουν να αγοράσουν πρώτη κατοικία και τις γενιές των Millennials και Gen Z, που αντιμετωπίζουν δυσκολίες στο να αγοράσουν σπίτι λόγω των αυξημένων τιμών και των απαιτήσεων για προκαταβολές.
Η Αντιπρόεδρος της κυβέρνησης και υπουργός Οικονομικών, Chrystia Freeland, ανακοίνωσε τις αλλαγές αυτές στις 16 Σεπτεμβρίου 2024, τονίζοντας ότι ο στόχος είναι να καταστήσουν την ιδιοκτησία σπιτιού προσιτή σε περισσότερους καναδούς τονίζοντας πως αυτός ο νόμος «Θα φέρει το όνειρο της ιδιοκτησίας σπιτιού πιο κοντά για τους νέους Καναδούς» παρουσιάζοντας τις νέες μεταρρυθμίσεις που θα τεθούν σε ισχύ τον Δεκέμβριο.

Αύξηση του ορίου των στεγαστικών δανείων
Μία από τις πιο καθοριστικές αλλαγές είναι η αύξηση του ορίου τιμής για τα ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια, από το 1 εκατομμύριο δολάρια στο 1,5 εκατομμύριο δολάρια, η οποία τίθεται σε ισχύ στις 15 Δεκεμβρίου 2024. Αυτή η αλλαγή αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα της αγοράς κατοικίας, με τις τιμές να έχουν εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια, ιδιαιτέρως στις μεγαλουπόλεις και τις μεγάλες αστικές περιοχές.
Μέχρι πρότινος, οι αγοραστές που επιθυμούσαν να αγοράσουν σπίτι με προκαταβολή κάτω του 20% και τιμή άνω του 1 εκατομμυρίου δολαρίων έπρεπε να αποκτήσουν ασφάλιση στεγαστικού δανείου. Με το νέο αυτό όριο στα 1,5 εκατομμύρια δολάρια, περισσότεροι καναδοί θα μπορούν να αποκτήσουν στεγαστικά δάνεια με ευνοϊκούς όρους, χωρίς να επιβαρύνονται με υψηλότερα επιτόκια.
Η Freeland απέρριψε τις ανησυχίες ότι η αύξηση αυτή θα οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών των ακινήτων, επισημαίνοντας ότι η αλλαγή αντανακλά την ανάπτυξη του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος (ΑΕΠ) του Καναδά. «Πρέπει να προσαρμοστούμε στην ανάπτυξη της καναδικής οικονομίας» δήλωσε, υπογραμμίζοντας ότι πρόκειται για μια κατάσταση υπό τις υπάρχουσες οικονομικές συνθήκες.

Στήριξη για την πρώτη κατοικία
Οι νέες μεταρρυθμίσεις περιλαμβάνουν επίσης την επέκταση της περιόδου απόσβεσης στεγαστικών δανείων σε 30 έτη για όλους που αγοράζουν πρώτη κατοικία και όσους αγοράζουν νεόδμητες κατοικίες. Η αλλαγή αυτή, η οποία χτίζει πάνω στην Καναδική Χάρτα Στεγαστικών Δανείων του 2023, δίνει μεγαλύτερη ευελιξία στους νεότερους Καναδούς που βρίσκονται στην αρχή της καριέρας τους, μειώνοντας τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων και κάνοντας την απόκτηση κατοικίας πιο προσιτή.

Μέχρι πρόσφατα, η μέγιστη περίοδος απόσβεσης για ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια στον Καναδά ήταν 25 έτη. Η νέα επέκταση των 30 ετών, η οποία τίθεται σε ισχύ τον Δεκέμβριο του 2024, θα ισχύει πλέον για όλους τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, είτε αγοράζουν καινούργια είτε υφιστάμενα σπίτια. Αυτή η αλλαγή αναμένεται να ανακουφίσει πολλούς νέους Καναδούς, για τους οποίους η οικονομική επιβάρυνση των μηνιαίων πληρωμών στεγαστικών δανείων αποτελούσε σημαντικό εμπόδιο στην ιδιοκτησία σπιτιού.
Η κυβέρνηση έχει καταστήσει σαφές ότι αυτές οι μεταρρυθμίσεις στοχεύουν επίσης στην προώθηση της κατασκευής περισσότερων κατοικιών, αντιμετωπίζοντας τη συνεχιζόμενη έλλειψη στέγης σε όλη τη χώρα. Σε αγορές όπως αυτές του Τορόντο και του Βανκούβερ, όπου η ζήτηση για στέγη είναι υψηλή και η προσφορά περιορισμένη, η κατασκευή νέων σπιτιών, ιδίως οικονομικών, αποτελεί κρίσιμο μέρος της λύσης.

Προστασία για ενοικιαστές και αγοραστές
Πέρα από την ενίσχυση της προσβασιμότητας στην ιδιοκτησία σπιτιού, η κυβέρνηση εισάγει και μέτρα για την προστασία των ενοικιαστών και των αγοραστών. Ο Υπουργός Δικαιοσύνης Arif Virani παρουσίασε τα προσχέδια για έναν Χάρτη Δικαιωμάτων Ενοικιαστών και έναν Χάρτη Δικαιωμάτων Αγοραστών Κατοικιών, τα οποία υποσχέθηκε η κυβέρνηση στον προϋπολογισμό του τρέχοντος έτους.
Ο Χάρτης Δικαιωμάτων Ενοικιαστών αποσκοπεί στην καταπολέμηση των άδικων πρακτικών, όπως οι "ανακαινίσεις-δικαιολογία", όπου οι ιδιοκτήτες απομακρύνουν ενοικιαστές υπό το πρόσχημα της ανακαίνισης και στη συνέχεια αυξάνουν τα ενοίκια. Ο Virani τόνισε ότι η κυβέρνηση συνεργάζεται στενά με τις επαρχιακές αρχές για την εφαρμογή αυτών των προστατευτικών μέτρων, καθώς και για να διασφαλίσει τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων. Η νομοθεσία θα στοχεύσει επίσης στο να καταστήσει διαθέσιμη την ιστορία πωλήσεων σε τίτλους ιδιοκτησίας, αποτρέποντας την πρακτική των κρυφών δημοπρασιών (blind bidding) που συχνά ανεβάζει τις τιμές των σπιτιών.
Για τους αγοραστές κατοικιών, ο νέος χάρτης δικαιωμάτων αποσκοπεί στη δημιουργία ενός ισότιμου πεδίου, διασφαλίζοντας ότι η διαδικασία αγοράς σπιτιού είναι δίκαιη και διαφανής. Τα μέτρα αυτά αντικατοπτρίζουν τη δέσμευση της κυβέρνησης να αντιμετωπίσει τα συστημικά προβλήματα που πλήττουν την καναδική στεγαστική αγορά, από την προσιτότητα έως τη διαφάνεια.

Κριτική και μελλοντικές προκλήσεις
Παρά την αισιοδοξία της κυβέρνησης, η στεγαστική κρίση παραμένει ένα βαθιά ριζωμένο πρόβλημα. Οι επικριτές υποστηρίζουν ότι η αύξηση του ορίου τιμής για τα ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια και η επέκταση των περιόδων απόσβεσης μπορεί να επιδεινώσουν την υπάρχουσα κρίση της προσιτής στέγης, αυξάνοντας τη ζήτηση χωρίς να αντιμετωπίζουν την προσφορά. Αυτή η ανησυχία έχει εκφραστεί από ειδικούς στη στέγαση, οι οποίοι προειδοποιούν ότι χωρίς σημαντική αύξηση στην κατασκευή οικονομικών κατοικιών, η αγορά κατοικίας θα γίνει ακόμη πιο απρόσιτη για πολλούς Καναδούς.
Ωστόσο, η Freeland και οι συνάδελφοί της επιμένουν ότι τα μέτρα που εισάγονται έχουν σχεδιαστεί για να μετριάσουν αυτούς τους κινδύνους. Η ευρύτερη στεγαστική στρατηγική της κυβέρνησης περιλαμβάνει την κατασκευή σχεδόν 4 εκατομμυρίων νέων κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα—το πιο φιλόδοξο στεγαστικό σχέδιο στην ιστορία του Καναδά.
Παρά την αισιοδοξία της κυβέρνησης, η στεγαστική κρίση παραμένει βαθιά ριζωμένο πρόβλημα. Οι επικριτές υποστηρίζουν ότι η αύξηση του ορίου τιμής για τα ασφαλισμένα στεγαστικά δάνεια και η επέκταση των περιόδων απόσβεσης μπορεί να επιδεινώσουν την υπάρχουσα κρίση της προσιτής στέγης, αυξάνοντας τη ζήτηση χωρίς να αντιμετωπίζουν την προσφορά. Αυτή η ανησυχία έχει εκφραστεί από ειδικούς στη στέγαση, οι οποίοι προειδοποιούν ότι χωρίς σημαντική αύξηση στην κατασκευή οικονομικών κατοικιών, η αγορά κατοικίας θα γίνει ακόμη πιο απρόσιτη για πολλούς Καναδούς.

Ωστόσο, η Freeland και οι συνάδελφοί της επιμένουν ότι τα μέτρα που εισάγονται έχουν σχεδιαστεί για να μετριάσουν αυτούς τους κινδύνους. Η ευρύτερη στεγαστική στρατηγική της κυβέρνησης περιλαμβάνει την κατασκευή σχεδόν 4 εκατομμυρίων νέων κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα—το πιο φιλόδοξο στεγαστικό σχέδιο στην ιστορία του Καναδά.

‍